深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　国务院法制办日前发布了《住房公积金打点条例(修订送审稿)》(以下简称“《条例》”)，这是时隔13年后《条例》再次修订，并且也是《条例》自1999年颁布实施以来，幅度最大、范畴最广的一次修订。从修订的内容来看，涉及到归集、提取、用途、流动性、风险筹备、打点等公积金政策和运行的所有重要环节，也将对未来我国公积金运行、房地产成长发生深远的影响。

　　在未来新型城镇化历程中，成立住宅政策性金融机构，不只是为满足城镇居民低本钱住房融资需求，并且是降低新型城镇化融资本钱的重要举措。因此，《条例》修订的思路之一，就是以公积金中心为“班底”向政策性住房金融机构转型，更改政策性住房金融缺失的场面。《条例》重大修订之一，就是将此前被排除在公积金政策外的人群，如个别户和自由职业者等，也纳入公积金政策笼罩范畴，即这些人群也将享有缴存、提取公积金，申请公积金贷款等权利。

　　同时，《条例》在公积金中心改良上，也对峙了“去福利化”，向政策性、普惠性金融偏向转轨的原则。首先，去除公积金住房“福利化”残留。目前，公积金缴存依然残留着很重的福利分房特征，即收入高和地位高的人，缴存的公积金也高。为此，《条例》规定了缴存基数上下限(下限不低于平均人为的60%，上限不高于平均人为的3倍)，以“限高保低”突出公积金的政策性金融特性；其次，打消归并构造住房资金打点中心，去除资金效率偏低和福利色彩浓重的冗余机构；再次，淡化公积金中心行政职能，强化其公积金流动性、保值增值和风险打点等“类金融机构”成果。

　　《条例》对公积金运营上的最大修订，就在于公积金中心可以刊行或购置公积金小我私家住房贷款支持证券，从而冲破了公积金中心关闭狭小的资产(当地贷款)欠债(当地缴存)界限。此举通过调度资金余缺，实现公积金类似于银行的“资金拆解”。此举通过对接成本市场，实现公积金中心杠杆融资，壮大低本钱住房金融范围。目前，全国公积金贷款余额2.88万亿元，商业小我私家房贷余额10万亿元。如果闲置的1万亿元公积金和公积金贷款余额的50%可证券化，未来公积金贷款余额或有望到达5万亿元。

　　届时，公积金贷款可到达商业贷款的50%，城镇化融资形势也将底子更改。按照近期宣布的“十三五”计划，户籍人口城镇化率加快提高是“十三五”经济社会成长的主要方针之一。所谓“提高户籍人口城镇化率”，就是将已在都市就业的2.7亿外来人口“市民化”。“市民化”后的首要诉求就是“住有所居”，但外来人群范围大(占都市常住人口35%)、收入程度较低、现有居住形式(棚户区、产业宿舍、城中村)亟待更新，银行贷款无力解决，公积金贷款无疑是首选。

　　但要注意的是，公积金转为政策性住房金融，还面临三大障碍。首先，公积金中心是归口各地住建部分打点的事业单元，主要包袱公积金收付职能，而并非是一个金融机构。公积金贷款一旦证券化，就涉及投资行为，而公积金采纳的是小我私家账户运营模式，即公积金的所有权归缴存小我私家。由此，行政职能很强的公积金中心无法包袱投资决策、收益分派、投资风险防御、损失包袱等。

　　其次，鉴于公积金中心行政色彩浓重，公积金投资必需要委托金融机构操纵。同时，公积金贷款资产证券化还要涉及信用增级、包管、法令事务等。目前，公积金贷款收益较低(存贷利差仅为1.15%-3.15%)，如果再扣除行政打点费和各类中间费，公积金证券化产物的收益很低，在成本市场上很难得到投资者“热捧”。

　　最后，公积金本质上是由单元和小我私家配合缴纳形成合作互惠的住房储备金，以较低的利率贷给有住房需求的缴纳者，作为福利住房向市场化住房过渡的缓冲。因此，“属地化”一直是公积金打点的根基原则，资金输出当地的积极性不高。再加上，处所当局都想把握这一大块廉价的资金，而公积金存在闲置的也主要是三、四线都市，这些都市都想通过这部门资金来刺激当地楼市，流出去就越发困难。