经过持续近半年的高速放量，楼市疲态已现。固然以北上广深为代表的重点都市房价依然上涨，但跟着一系列利好楼市政策效应的逐步减弱，房价涨幅总体呈回落态势。在住宅、办公楼和商业营业用房待售面积连续增加的配景下，库存过高已成为阻碍楼市成长的主要障碍——

　　11月18日，国度统计局发布了10月份70个大中都市住宅销售价格变换环境。个中，10月新建商品住宅与上月对比价格下降的都市有33个，上涨的都市有27个，持平的都市有10个。环比价格变换中，最高涨幅为上海上涨2.1%，最低为岳阳下降1.0%。二手住宅方面，与上月对比，价格下降的都市有23个，上涨的都市有38个，持平的都市有9个。环比价格变换中，最高涨幅为北京上涨1.1%，最低为遵义下降0.9%。

　　专家暗示，固然一线都市楼市依然高温不减，但全国房价整体已呈现降温态势，去库存仍将是中国楼市首要任务。

　　差异都市分化态势延续

　　国度统计局都市司高级统计师刘建伟暗示，全国70个大中都市新建商品住宅和二手住宅价格与上月对比上涨的都市个数别离为27个和38个，别离比上月减少12个和1个。从涨幅看，10月份70个大中都市新建商品住宅和二手住宅价格与上月对比综合平均涨幅别离比上月回落0.2个和0.3个百分点。个中，与上月对比，一、二线都市房价涨幅回落；三线都市新建商品住宅价格由持平转降，二手住宅价格环比持平。

　　与去年同月对比，70个大中都市中新建商品住宅价格下降的都市有54个，上涨的都市有16个。同比价格变换中，最高涨幅为深圳上涨40.5%，最低为湛江下降6.5%。二手住宅方面，与去年同月对比，价格下降的都市有45个，上涨的都市有24个，持平的都市有1个。同比价格变换中，最高涨幅为深圳上涨36.8%，最低为锦州下降9.5%。

　　刘建伟阐明，10月份，新建商品住宅与二手住宅价格与去年同月对比上涨都市个数别离为16个和24个，别离比上月增加4个和9个。70个大中都市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅连续扩大，别离扩大1.5个和1.4个百分点。

　　值得注意的是，差异都市间房价与去年同月对比涨跌差别明显。一线都市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，涨幅别离比上月扩大2.4个和1.1个百分点；二线都市新建商品住宅价格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，二手住宅价格同比则由上月下降0.9%转为持平；三线都市新建商品住宅与二手住宅价格同比下降，但降幅别离比上月收窄0.7个和1.0个百分点。

　　“地王”风险不容忽视

　　10月份，70个大中都市新建商品住宅与二手住宅价格环比上涨都市个数减少，甚至呈现了涨幅回落的状况。不外，近一段时间以来，一些热点都市的地皮市场却十分火爆，屡现“地王”。

　　11月18日黄昏，北京门头沟区出让的两地块以及密云区出让的一地块别离觅得买主。3地块别离被万科集团、中交绿城平安联合体以及创始集团拍得。第一块永定镇商业地块的最终纯地皮楼面价为每平方米1.8万多元；第二块永定镇住宅地块的最终纯地皮楼面价为每平方米2.8万多元；第三块密云地块楼面价为每平方米1.6万多元。剔除保障房后的商品房楼面价更高，出格是第二块，每平方米将到达3万多元。楼面价已如此之高，销售价格更是可想而知。

　　据了解，顺义区近日拍出的两地块商品住宅部门折合楼面价别离为每平方米3.3万元和3.4万元，而四周在售的楼盘销售均价约在2万元至2.3万元。不只在北京，杭州、福州等地近期都拍出了新地王。出格是南京，前10个月地皮出让的平均地价与去年对比已近乎翻倍。

　　不外，市场是瞬息万变的，高地价的潜在风险也不容忽视。业内人士暗示，高地价下，开发商往往只做针对改进型需求的大户型大概“豪宅”产物，新盘多泛起高端化的特点。如果不做好总体计划和评估，有可能造成供应与市场需求不相符，从而导致销售难度增大。

　　别的，地皮价格过高还将带来开发企业收益偏低的风险。福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为，一些房企往往借用基金、信托等各类成本杠杆拿地，再通过高周转的方法对冲前期的融资风险。但未来市场布满不确定性，一旦市场风向转变，房企资金链会受到极大挑战。

　　三四线都市库存高企

　　据国度统计局的数据，截至今年10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。个中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。

　　从数据上看，各类类商品房的库存都处于上升状态。库存高企，是当前许多都市房地产市场的重要特征。高库存主要集中在三四线都市，这些都市销售量放缓是库存高企的直接原因。

　　今年1月至10月份，非重点都市商品房销售增速回落。国度统计局投资司高级统计师李皎指出，1月至10月，非重点都市商品房销售面积增速比1月至9月回落0.4个百分点，拉动全国销售整体下行。

　　在中国房地财富协会原副会长朱中一看来，目前一些处所过高的库存是前些年过量开发的功效，其源头是一些处所对地皮财务和房地财富的太过依赖。别的，部门都市经济内活跃力不敷、人口堆积能力不敷、居民付出能力不敷，也是库存过高的重要因素。

　　如何化解高库存？国务院成长研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，在供应明显大于需求的都市，首先，应尽可能少推地，把地皮供给降下来；其次，应该落实中央有关政策，将商品房和保障性住房买通，即将存量商品房在条件答允的环境下转化为保障性住房，大概在实施棚改时，实行钱币化安放，勉励安放居民到市场上购置存量商品房，起到既安放住房困难群众，又消化存量房的感化。

　　朱中一还建议，对已批出去的地皮，应凭据领土部、住建部今年3月27日《关于优化2015年住房及用地供给的通知》，引导企业调解地皮用途、计划条件，引导未开发房地产用地转型用于新兴财富、养老财富、文化财富、体育财富等项目用途的开发建设。